Домашняя » Кредит и Долг » Когда я должен рефинансировать мой ипотечный кредит?

    Когда я должен рефинансировать мой ипотечный кредит?

    Так как же определить, подходит ли вам рефинансирование? Во-первых, вам нужно понять, как работает рефинансирование. Затем рассмотрите свое финансовое положение и то, что вы хотите достичь с помощью рефинансирования. Наконец, взгляните на ссуды, на которые вы имеете право, в контексте ваших долгосрочных финансовых целей.

    Приведенные ниже факторы детализируют этот процесс и помогут вам принять осознанное решение о необходимости рефинансирования вашей текущей ипотеки..

    Ипотечное рефинансирование 101

    Как работает рефинансирование

    Когда вы рефинансируете ипотеку в своем доме, вы оплачиваете первоначальную ипотеку и заменяете ее новой. Условия и процентная ставка по новому кредиту могут отличаться, но имущество, обеспечивающее кредит, остается прежним.

    Поскольку вы уже владеете собственностью, часто рефинансировать проще, чем получить первоначальный кредит. Кроме того, если вы долгое время владели своей собственностью, у вас может быть значительный капитал, что также может упростить рефинансирование..

    Расходы на рефинансирование

    Когда дело доходит до стоимости, есть две важные вещи для понимания. Во-первых, рефинансирование обходится почти с такими же затратами, как и первоначальная ипотека. Вам нужно будет оплатить расходы на закрытие, титульную страховку и гонорар адвоката, а также оплатить оценку, налоги и сборы за перевод..

    Это определенно не бесплатно. Хотя многие банки рекламируют ипотечные ссуды «бесплатно», на самом деле такой вещи не существует. Тем не менее, вы можете получить ипотечный кредит без оплаты наличными, когда заключительные затраты добавляются к остатку по ссуде (что означает, что вы будете платить проценты за заключительные расходы) или просто заплатите более высокую ставку, чтобы покрыть их..

    Поэтому при рассмотрении вопроса о рефинансировании важно определить, будет ли экономия, которую вы получите от более низкой процентной ставки, компенсировать расходы, которые вы понесете.

    Второе, что нужно понять, это то, что стоимость закрытия зависит от вашей ставки. Другими словами, если вы хотите самую низкую доступную ставку, ваши затраты на закрытие будут относительно высокими. В противном случае, если вы примете более высокую ставку, ваши расходы на закрытие, вероятно, будут снижены.

    Например, рефинансирование в 6% может обойтись в 2000 долларов, а более низкая ставка в 5,75% может обойтись в 3000 долларов. Но если вы принимаете ставку в размере 6,5%, у вас могут вообще не быть личных расходов. На самом деле, кредит в 6,5%, возможно, был объявлен как «бесплатный» кредит. Однако вы можете видеть, что вы действительно «платите» за расходы на закрытие в виде более высокой процентной ставки..

    Как рефинансирование может сэкономить ваши деньги

    Вы, вероятно, уже знаете, что рефинансирование может снизить ваш ежемесячный платеж. Тем не менее, более низкая процентная ставка также позволяет быстрее наращивать капитал и погашать остаток по кредиту. Когда вы платите ипотеку каждый месяц, внимательно изучите ваше заявление. Поскольку ваша ипотека амортизируется в течение длительного периода времени, обычно 30 лет, процентные платежи составляют значительную часть ежемесячного платежа, особенно в течение первых десяти лет вашего кредита..

    Когда вы рефинансируете свою ипотеку с более низкой процентной ставкой, сумма, которую вы платите в виде процентов, будет уменьшаться. Более того, если срок вашей новой ипотеки совпадает с тем, сколько лет осталось на вашей первоначальной ипотеке, сумма, которую вы платите в счет основной суммы, возрастет. Если вы можете себе это позволить и у вас нет других долгов с высокой процентной ставкой, хорошей стратегией будет направить сэкономленную сумму денег с рефинансирования на дополнительные выплаты основного долга. Таким образом, ваша ежемесячная сумма ипотеки не меняется, но вы можете погасить свой дом намного быстрее.

    В большинстве случаев рефинансирование, которое включает в себя удаление частного ипотечного страхования (PMI), также поможет вам сэкономить деньги. Если в вашем доме более 20% собственного капитала, вам не нужно платить PMI, если только у вас нет ипотечного кредита FHA или вы не являетесь заемщиком с высоким риском. Если вы платите PMI, а текущий кредитор не снимает его, даже если в вашем доме не менее 20% капитала, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования только по этой причине..

    Факторы, которые следует учитывать перед рефинансированием

    Рассмотрите следующее, чтобы понять, насколько вероятно рефинансирование, чтобы помочь вам, если у вас есть право на него, и как его структурировать:

    1. Текущая процентная ставка
    Проще говоря, если вы можете получить более низкую ставку по ипотечным кредитам, стоит обратить внимание на рефинансирование. Тем не менее, подумайте, сколько времени вам потребуется, чтобы окупить расходы на закрытие.

    Например, если вы заплатили 2000 долларов США за рефинансирование ипотеки по более низкой ставке и ваш платеж упал на 150 долларов в месяц, вам, вероятно, понадобится чуть больше года, чтобы окупиться. Как правило, снижение процентной ставки по крайней мере на половину балла позволит вам сэкономить достаточно денег, чтобы отменить расходы на закрытие в течение нескольких лет..

    2. Большой кредит
    Если ваша первоначальная ипотека была «гигантским кредитом», но с тех пор вы выплатили остаток до суммы менее 417 000 долларов США, вы можете получить «регулярное» рефинансирование. Другими словами, есть большая вероятность того, что вы будете претендовать на более низкую процентную ставку, даже если ставки в целом существенно не понизились.

    3. Закрытие расходов
    Поскольку с каждой ипотекой, включая рефинансирование, связаны комиссии, вам нужно понимать, как вы будете их выплачивать, и даже если это имеет смысл для вашей ситуации..

    Например, в ипотеке «без затрат» вы либо привязываете комиссию к остатку кредита, либо соглашаетесь на более высокую процентную ставку для покрытия этих комиссий. Если вы можете себе это позволить, вы сэкономите деньги в долгосрочной перспективе, оплачивая сборы из своего кармана. Однако, если вы не можете себе это позволить и планируете какое-то время оставаться в своем доме, добавление комиссий к остатку по кредиту, вероятно, сработает лучше, чем принятие более высокой процентной ставки. Но если вы планируете двигаться в течение следующих нескольких лет, принятие более высокой процентной ставки будет более выгодным.

    Учитывайте всю свою финансовую картину при определении того, стоит ли финансировать ваши расходы на закрытие. Например, если у вас высокая задолженность по кредитной карте, но у вас есть наличные деньги для покрытия расходов на закрытие, может иметь смысл погасить долг с высокой процентной ставкой и вместо этого финансировать расходы на закрытие. Затем вы можете направить платежи, которые пошли бы на вашу кредитную карту, на ваш домашний кредит. Таким образом, вы могли бы оплатить заключительные расходы быстрее, чем вы могли бы погасить ту же сумму задолженности по кредитной карте.

    4. Штраф за досрочное погашение ипотеки
    Некоторые ипотечные брокеры и банки предлагают кредиты, которые имеют штраф за досрочное погашение ипотеки. В то время как ссуда со штрафом за досрочное погашение обычно имеет более низкую комиссию или более высокую ставку, если вы досрочно выплачиваете ссуду, вы должны заплатить большую сумму. Наказание действует в течение определенного периода времени и может иногда уменьшаться со временем. Но если вы хотите рефинансировать свою ипотеку до истечения срока действия штрафа за досрочное погашение, вам придется заплатить штраф, что в конечном итоге может сделать рефинансирование более дорогостоящим, чем оно того стоит.

    5. Продолжительность пребывания в доме
    Это важно в контексте затрат на закрытие, особенно если вы рассматриваете новый кредит со штрафом за досрочное погашение. Когда дело доходит до закрытия расходов, вы должны убедиться, что вы возмещаете расходы, прежде чем переехать.

    Например, если вы заплатили 2 000 долл. США при заключительных затратах и ​​теперь каждый месяц платите на 100 долл. США меньше процентов, это займет 20 месяцев, прежде чем вы фактически достигнете безубыточности и начнете видеть реальную экономию. Если вы профинансировали эти издержки закрытия, добавив их в остаток займа, это займет еще больше времени..

    Если вы не планируете находиться у себя дома по крайней мере два года, возможно, вам вообще не стоит рефинансировать - если, возможно, вы не рефинансируете с очень высокой ставки на гораздо более низкую, или если вы торгуете вне расходы на закрытие кармана по более высокой процентной ставке, которая все еще ниже, чем ваша первоначальная ипотечная ставка.

    Если вас интересует идея привязать штраф к предоплате к вашему новому кредиту, чтобы получить более низкую ставку, вы должны остаться в своем доме в течение периода штрафных санкций, который может составлять до пяти лет или более..

    6. Ваш кредитный рейтинг
    Если ваш кредит улучшился с момента получения первоначальной ипотеки, теперь вы можете претендовать на более низкую ставку. Проверьте свой кредитный отчет, прежде чем начать процесс, чтобы убедиться, что это так. Часто своевременные выплаты по ипотечным кредитам за несколько лет улучшают ваш счет, так что вы имеете право на более низкую процентную ставку.

    Кроме того, сравните ваш долг и доход сейчас с тем, что было, когда вы взяли первоначальную ипотеку, поскольку банки обычно требуют, чтобы соотношение вашего долга к доходу упало ниже 36%. Если с тех пор вы накопили значительный долг или ваш доход снизился, вы можете вообще не претендовать на более низкую ставку или рефинансирование, несмотря на звездный кредит.

    7. Сумма капитала в вашем доме
    Большинство кредиторов хотят видеть некоторую сумму капитала, чтобы получить право на кредит. Вообще говоря, чем больше справедливости в вашем доме, тем легче будет рефинансировать. Идеально минимум 20%, но вы все равно можете иметь право на рефинансирование, даже если у вас меньше, например, 10%. Однако условия могут быть не такими выгодными.

    Для рефинансирования с низким или нулевым капиталом см. Раздел «Особые ситуации» ниже.

    8. Ипотека с регулируемой ставкой или воздушный шар
    Большинство людей, имеющих ипотеку с регулируемой процентной ставкой или ипотечный кредит, рассчитывают на рефинансирование в какой-то момент, если они планируют остаться в своем доме. Поскольку рефинансирование может занять некоторое время, дайте себе достаточно времени, чтобы подать заявку и получить одобрение до того, как ваша ставка будет скорректирована или ваш платеж будет отправлен. Дважды проверьте свои кредитные документы, чтобы убедиться, что вы точно знаете, когда эта дата и планировать заранее.

    9. Срок кредита
    Многие люди снова и снова рефинансируют новую 30-летнюю ипотеку, и никогда не приближаются к цели прямого владения своим домом. Поскольку проценты составляют подавляющее большинство ваших платежей в первые десять-пятнадцать лет, вы будете платить намного больше процентов, если продолжите сбрасывать часы.

    Поэтому, как правило, рекомендуется запрашивать срок кредита до тех пор, пока не истечет количество лет, оставшихся до первоначальной ипотеки, если вы можете себе это позволить. Это позволяет вам погасить вашу ипотеку в соответствии с первоначальным графиком, но при этом снижает вашу ставку. Вы можете даже рефинансировать на более короткий срок, что может повысить ваш платеж, но может повысить вашу ставку и настроить выплату кредита раньше..

    Помните, не сосредотачивайтесь на ежемесячной оплате, исключая срок кредита, вашу ставку и стоимость закрытия. Например, некоторые недобросовестные ипотечные брокеры могут показать вам кредит с более низким платежом, который фактически имеет 30-летний срок, высокие расходы и ставку, которая не намного ниже, чем ставка по текущей ипотеке.

    10. Люди, включенные в рефинансированную ипотеку
    Как правило, если вы пытаетесь добавить или удалить кого-либо из ипотеки, например, после свадьбы или развода, кредитор потребует от вас рефинансирования. Это делается для того, чтобы определить, будет ли другой человек соответствовать требованиям, или если вы будете иметь право в одиночку.

    Тем не менее, вы можете быть в состоянии решить что-то с ипотечным кредитором, чтобы достичь своей цели без полного рефинансирования. Это особенно верно, если человек, который был на обеих ипотеках, может претендовать на ипотеку самостоятельно.

    11. Второй ипотечный кредит или ипотечный кредит
    Если у вас есть вторая ипотека, ипотечный кредит или кредитная линия (HELOC), вы можете сэкономить много денег, рефинансировав их в свою основную ипотеку..

    Чтобы определить, если вы можете, сложите все свои кредиты на жилье вместе. Если текущая стоимость вашего дома превышает стоимость кредитов, вы можете рефинансировать свои кредиты в один. Таким образом, вы будете платить одну низкую ставку на всю сумму вместо одной низкой ставки на вашу основную ипотеку и более высокую ставку на второй.

    Особые ситуации в отношении домашнего капитала

    Либо изобилие, либо отсутствие справедливости могут стать причиной проблем с рефинансированием. Ниже приведены советы о том, как лучше всего справиться с обеими ситуациями:

    Варианты финансирования с низким или нулевым капиталом

    Как указывалось ранее, если у вас низкий или нет собственного капитала, рефинансирование может быть трудным или даже невозможным. Тем не менее, для определенных типов кредитов и конкретных ситуаций существуют специальные варианты рефинансирования..

    Например, если у вас есть не менее 5% собственного капитала в вашем доме, вы можете претендовать на рефинансирование FHA. Или для домовладельцев, которые не пропустили какие-либо платежи, Программа рефинансирования домов по доступным ценам или HARP может помочь вам рефинансировать по более низкой ставке, даже если ваша ипотека перевернута. Эта программа позволяет домовладельцам с ипотечными кредитами Fannie Mae или Freddie Mac рефинансировать до 125% от текущей стоимости их дома.

    В качестве альтернативы, если вы рискуете потерять свой дом, программа Home Affordable Modification Program, или HAMP, может изменить ваш кредитный договор с помощью рефинансирования, продленного срока кредита и, при необходимости, основного сокращения, чтобы сократить ваши платежи не более чем до 31% вашего валового дохода. Помощь также доступна, если вы боретесь за выплату второй ипотеки, если вы безработный или уже сталкивались с потерей права выкупа. Большая часть этих кредитов предоставляется правительственной программой «Создание дома по доступным ценам», но управляется через постоянных кредиторов..

    Вариант, который некоторые домовладельцы использовали в прошлом, - это «контрейлерный» кредит, при котором кредит на приобретение собственного капитала берется за 10% баланса, а основной залог - за остальные. Такое расположение может означать более выгодные условия. Тем не менее, с появлением более строгих требований к кредитованию может быть трудно найти банк или кредитный союз, который готов сделать этот тип кредита.

    Выплата рефинансирования

    Возможно, вы видели рекламу рефинансирования, в которой говорится: «положите деньги в карман» или «получите деньги из своего дома». Они упоминаются как рефинансирование при выводе средств. Здесь новый кредит больше, чем старый, и вы получаете разницу наличными. Но эти деньги не бесплатны - это кредит от собственного капитала в вашем доме. Другими словами, вы должны вернуть его.

    Хотя банки и брокеры могут рекламировать это как отличный способ погасить долг, взять отпуск или получить деньги в колледже, проблема в том, что это только временное решение. Фактически, вы могли бы в конечном итоге заплатить гораздо больше за эту «выплату», если у вас нет плана для того, как вы собираетесь его вернуть..

    Например, когда приходит время продавать свой дом, вы не получите столько от продажи, потому что у вас будет больший остаток по ссуде, чтобы расплатиться. Или, что еще хуже, если рынок недвижимости упадет, вы можете оказаться в перевернутом положении с ипотекой и фактически должны банковские деньги, когда будете продавать.

    Как правило, рефинансирование при выводе средств осуществляется с более высокими процентными ставками, даже если вы снимаете только «небольшую» сумму денег. В частности, многие банки предлагают рефинансирование для погашения ваших кредитных карт. Но это рискованный шаг, при котором вы обмениваете необеспеченный долг (кредитные карты) на обеспеченный долг (ипотека). Если вы не можете оплатить задолженность по кредитной карте, самое худшее, что может случиться, - это решение суда о выплате заработной платы. Но если вы не сможете оплатить ипотеку, вы потеряете свой дом.

    Убедитесь, что вы действительно можете позволить себе ипотечный платеж, который включает в себя задолженность по кредитной карте, прежде чем вы обеспечите этот долг своим домом. На самом деле, если у вас возникли проблемы с погашением долга, свяжитесь с кредитным консультантом, прежде чем рефинансировать свою ипотеку..

    Как сэкономить на закрытии расходов

    Вот несколько способов минимизировать стоимость закрытия, связанную с рефинансированием:

    • Если вам нужна оценка, и стоимость вашего дома значительно выросла, или в вашем районе много сопоставимых продаж, спросите своего агента по недвижимости, можете ли вы использовать автоматическую оценку вместо полной оценки. Это сэкономит несколько сотен долларов.
    • Несмотря на то, что вам по-прежнему понадобится страхование титула, спросите, можете ли вы получить «переиздание» вместо полной ставки.
    • Посмотрите, может ли ваш нынешний кредитор предложить вам рефинансирование с меньшими процентами, прежде чем подписывать документы с новым кредитором. Они могут заключить с вами разумную сделку без стольких затрат.

    Рассчитайте ваши сбережения

    Используйте калькулятор рефинансирования, чтобы выяснить, сколько вы можете сэкономить. Сядьте в своем ипотечном отчете и определите, сколько вы платите за налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, поскольку эти суммы не изменятся при рефинансировании. Однако, если стоимость вашей недвижимости снизилась, возможно, вы сможете снизить налог на недвижимость..

    Затем, получите приблизительную цифру о стоимости закрытия от банка или брокера, который обработал вашу первую ипотеку. Средние издержки закрытия для рефинансирования в размере 200 000 долларов США составляют 3741 доллар США, но суммы сильно различаются в зависимости от региона. Вам также нужно будет знать, сколько времени у вас осталось на вашем кредите, и решить, собираетесь ли вы сохранить тот же срок кредита, или вы собираетесь сократить или увеличить его..

    Например, скажем, что Джим был в своем доме и в настоящее время ипотека в течение семи лет. Первоначально он заплатил 145 000 долларов за дом и ежемесячно выплачивал ипотечный кредит в размере 916 долларов под 6,5%. Даже через семь лет он платит только 206 долларов своего основного долга в месяц, в то время как 710 долларов его выплаты будут приносить проценты. Он по-прежнему должен $ 130 897 по ипотеке.

    Он решает рефинансировать и может получить ставку в размере 5% и платит 2000 долл. В качестве заключительных расходов. Он выбирает тот же срок кредита, и его новый платеж составляет 799 долларов в месяц..

    Старая ипотека под 6,5%

    • Ежемесячный платеж: $ 916
    • Сумма процентов: $ 710
    • Основная сумма: 206 $

    Новая ипотека под 5%

    • Ежемесячный платеж: $ 799
    • Сумма процентов: $ 545
    • Основная сумма: 254 $

    Мало того, что Джим будет ежемесячно экономить на своем платеже 117 долларов, но поскольку он будет платить меньше процентов, он погасит большую часть остатка по ссуде, чем раньше. Однако, когда Джим делает свои налоги, он не будет иметь столько процентов по ипотечным кредитам, чтобы требовать, и потеряет некоторую выгоду там. Но в зависимости от размера подоходного налога Джима, этот потерянный налоговый вычет может более или менее смыться ускоренными темпами, с которыми он выплачивает основную сумму. Другими словами, Джиму понадобится около 17 месяцев, чтобы окупиться, и он возместит свои 2000 долларов на покрытие расходов.

    В любом случае, запишите цифры, касающиеся того, когда вы будете безубыточны, исходя из того, сколько вы будете ежемесячно экономить, сколько средств вы построите и сколько налоговых вычетов вы откажетесь с более низкой процентной ставкой. Только тогда вы сможете определить, когда вы, вероятно, безубыточны для вашей конкретной ситуации.

    Последнее слово

    Поскольку подача заявки на рефинансирование повредит вашему кредитному баллу, определите, имеете ли вы право на участие, прежде чем подавать заявку. Если это кажется маловероятным, вы можете подождать, пока стоимость вашего дома не увеличится, ваш кредитный рейтинг не улучшится или отношение долга к доходу не снизится. Кроме того, планируйте заранее, если вы хотите подать заявку на другой кредит, например, на автокредит, который повлияет на вашу способность рефинансировать.

    Затем, как только вы определились, что вы соответствуете требованиям, проверьте свое финансовое положение, в том числе ваше ипотечное заявление и то, что вы хотите достичь с рефинансированием. Будьте предельно ясны по этим вопросам, когда вы обсуждаете варианты с ипотечным брокером или банком, и помните, что не следует сосредотачиваться исключительно на чем-то одном, например на ставке или платеже, так как в итоге вы можете упустить важный компонент кредита, на который согласны.

    Самое главное, полагаться на свою собственную оценку вашей текущей ипотеки относительно новых котировок, которые вы получаете, и набирать цифры на каждой из них, чтобы определить, какой из них наиболее целесообразен в соответствии с вашими целями..

    Вы когда-нибудь рефинансировали свою ипотеку? Каковы были основные факторы, которые привели к вашему решению, и сколько вы в конечном итоге сэкономили?